【いつから】国民民主党の空室税、海外事例（カナダ、法案、論点、施行）

はじめに

国民民主党が提出した「空室税」法案について徹底解説。住宅価格高騰を背景に提案されたこの税制は、不動産投機抑制と住居確保を目的としますが、憲法上の課題や廃墟化リスクなど多くの論点があります。海外事例から見る効果と、税金逃れを防ぐ制度設計、そして施行時期の最新見通しを詳しく解説します。あなたの資産と住まいを守るための重要な情報を発信します。

目次

ニュースまとめ

🏠 国民民主党、居住目的でない住宅所有者に「空室税」課税を可能にする法案を提出

住宅価格の高騰が続く現状を受け、国民民主党は2025年12月11日、都市部などでの投機的な住宅取引を抑制し、実際に住みたい人が住まいを確保できるようにするための法案を衆議院に単独で提出しました。

📝 法案の主な内容

• 「空室税」の導入: 住宅価格が高騰している東京23区や全国の政令指定都市などにおいて、居住を目的としない住宅の所有者に対し、自治体がいわゆる「空室税」を課せるようにする。
• 短期転売への課税強化: 住宅や土地などを取得から2年以内に売却した場合、金額に応じて所得税などを課す特例（短期譲渡への課税）を設ける。

🗣️ 提出の背景とねらい

国民民主党の浜口政務調査会長は、「都心では中古マンションの平均価格が1億円を超える状況」にあることを指摘。
適正な価格で住居を購入できない状況を改善するため、他党にも協力を呼びかけ、法案の成立を目指す意向を示しました。

提出日: 2025年12月11日

⚖️ 「空室税」の法的課題と憲法上の論点

国民民主党が提出した「空室税」法案は、投機抑制と住居確保を目的としていますが、法的にクリアすべき主要な論点が複数存在します。特に、憲法で保障された「財産権」との整合性が最も重要な課題です。

1. 憲法上の論点（財産権との関係）

空室税は、住宅を所有しているだけで（居住目的でない場合に）、新たな税負担を課すものです。これは、日本国憲法第29条で保障されている「財産権」に対し、一定の制約を課す行為と見なされます。

• 公共の福祉とのバランス: 憲法第29条第2項では、「財産権は、公共の福祉に適合するようにこれを定める」と規定されています。空室税が「住宅価格高騰の抑制」や「居住者の住まい確保」という公共の福祉に真に資するかどうかが、その合憲性を判断する上で鍵となります。
• 過度な制約でないか: 税率や課税対象の定義が、所有者に対して過度な財産権の侵害とならないよう、慎重な検討と設定が必要です。

2. 地方税としての課題（法定外税）

空室税を導入する場合、自治体が独自に課税する法定外税として位置づけられることになります。

• 国の同意（総務大臣の認可）: 法定外税を導入するには、自治体の議会での条例制定に加え、国の総務大臣の同意が必要です。
• 不同意要件: 総務大臣が同意しない要件として、「国税又は課税標準を同じくし、かつ住民の負担が著しく過重となること」などがあります。空室税が固定資産税（国税の課税標準と一部共通）と二重課税にならないか、また、税負担が著しく重くならないかどうかが審査されます。

3. 制度設計上の具体的な課題

• 空室の定義の明確化: 「居住を目的としない住宅」や「空室」の定義を、転勤、リフォーム中、セカンドハウス（別荘）、一時的なホテル住まいなど、さまざまなケースを考慮して明確に線引きする必要があります。何日間空いていたら課税対象とするか、その線引きが曖昧だと公平性が保てません。
• 課税逃れの懸念: 課税を免れるために、所有者が形式的に短期間だけ誰かに住まわせる、あるいは偽装の賃貸契約を結ぶなど、制度の抜け道が生まれる可能性があります。
• 市場への影響: 投資目的の所有者が一斉に売却を急いだ場合、市場全体の不動産価格のバランスが崩れ、かえって価格変動リスクを高める可能性も指摘されています。

現時点で、空室税は実際に導入された事例（京都市の「非居住用建物に係る固定資産税」など一部除く）は少なく、法的な議論や国との調整が必要な、ハードルの高い政策と言えます。

🏘️ 「空室税」による廃墟化リスク：長期的な視点と制度設計の重要性

ご指摘の通り、空室税の導入は、意図しない「売却の停滞」や「不動産の塩漬け」、そして結果的な「廃墟化」につながるリスクを内包しています。これは政策効果の裏返しとして、専門家の間でも指摘される重要な懸念点です。

1. 廃墟化につながるメカニズム

• 売り急ぎの後の停滞: 空室税が導入されると、投機目的の所有者はまず売り急ぎます。しかし、市場に物件が一気に供給されると、価格は下落し、買い手がすぐにつかない状況が発生します。
• 維持コストの上昇: 空室税に加え、固定資産税、管理費、修繕積立金などのコストが継続的にかかります。売却も賃貸もできず、税金と維持費だけを払い続ける状態（塩漬け）が長期化します。
• 所有者の管理放棄: コスト負担に耐えかねた所有者が、マンションや部屋の管理・維持を放棄し始めると、建物全体の劣化が急速に進みます。特にタワーマンションのような大規模建築物は、一部の所有者の管理放棄が建物全体の修繕計画の崩壊につながり、廃墟化リスクを高めます。

2. 廃墟化がもたらすリスク

リスクの種別	具体的な影響
地域経済への影響	周辺不動産価値の下落、地域の魅力低下、居住者減少。
安全・衛生上のリスク	管理不全による老朽化の加速、犯罪の温床化、衛生環境の悪化（カビ、害虫など）。
税収の減少	不動産価値の下落により、固定資産税などの自治体税収が長期的に減少する。

3. リスクを軽減するための制度設計の方向性

空室税を廃墟化のリスクを抑えつつ導入するためには、制度設計に以下の要素を盛り込む必要があります。

• 段階的な税率設定: 空室期間が短い場合は低税率、長期にわたって空室状態が続く場合に高税率を課すなど、時間経過に応じた段階的な税率を適用し、管理放棄を防止する。
• 例外規定の明確化: 売却活動中（一定期間内の仲介契約があるなど）や、賃貸に出すためのリフォーム期間など、やむを得ない空室期間を設け、課税対象から除外する。
• 税収の使途の明確化: 空室税による税収を、低所得者向け住宅支援や、既存建物の維持管理・修繕補助などに限定し、政策の目的（住環境の改善）に直結させる。

結論として、空室税は、「不動産を市場に出す」という短期的な効果は期待できますが、その後の「買い手がつかない長期停滞」への対策と、「管理放棄を防ぐ」制度的な手当がなければ、廃墟化というより深刻なリスクを生む可能性があります。

🌍 海外の「空室税」導入事例と市場への影響

空室税（Vacant Home Tax / Empty Homes Tax）は、世界各地の住宅価格が高騰している都市で、特に投機的な資金流入を抑制し、住宅供給を促す目的で導入されています。最も有名な事例の一つであるカナダ・バンクーバー市の事例を見てみましょう。

🇨🇦 カナダ・バンクーバー市の事例（2017年導入）

バンクーバー市は、アジア圏からの投資マネー流入や住宅投機により、住宅価格が急騰し、市民の住居確保が困難になっていました。

• 導入目的: 投機抑制と空き物件を賃貸市場に出すよう促すこと。
• 課税対象: 1年間に6ヶ月以上、主な居住地として利用されていない住宅。
• 税率の変遷: 導入当初は住宅の固定資産評価額の1%でしたが、効果を強化するため段階的に引き上げられ、現在は3%となっています。
• 期待された効果:
  • 空室率の改善: 導入前の2017年には1.36%だった市内の住宅空室率が、2022年までに0.58%まで低下し、空き物件が市場に戻る傾向が見られました。
  • 賃貸物件の増加: 課税を避けるため、空き家が賃貸物件として市場に供給され、賃貸市場の流動性が高まったとされています。

【教訓】: バンクーバーの事例は、空室税が短期的に空室を減らす効果を持つことを示しています。しかし、その効果を維持・強化するためには、税率を段階的に引き上げる必要が生じました。また、富裕層の中には、高税率を支払ってでも空き家を維持する余裕のある層も存在し、効果には限界があることも指摘されています。

🇦🇺 オーストラリア・ビクトリア州の事例

ビクトリア州（メルボルンを含む）では、空室期間が6ヶ月以上の住宅に対して「空室住宅税（Vacant Residential Land Tax）」を課しています。これは、主に郊外の土地所有者が開発せずに「塩漬け」にしていることを防ぎ、供給を促す目的があります。

⚖️ 海外事例から日本への示唆される課題

海外の事例は、日本が空室税を導入する際に直面する課題を示唆しています。

• 例外規定の設計: 転勤、入院、相続手続き、大規模リフォームなど、正当な理由による空き家状態をどう定義し、課税対象から除外するか。この例外規定が複雑すぎると、行政コストが増大します。
• 二重課税の懸念: 日本では既に固定資産税があり、地方自治体独自の空室税が法定外税として導入される場合、総務大臣の同意を得る際に「既存の税と課税標準を同じくし、住民の負担が著しく過重になる」と判断されないよう、制度の差別化が不可欠です。
• 富裕層への効果の限界: 既に指摘したように、資産に余裕のある投資家は、税金をコストとして受け入れ、引き続き空き家を保有し続ける可能性があるため、価格抑制効果は限定的になる場合があります。

🕵️ 空室税回避のための「居住申告」と制度設計の防御策

ご指摘の通り、「空室税」を回避するために、実際には住んでいないにもかかわらず「自分で住んでいます」と虚偽の申告をすることは、最も懸念される制度の抜け道（課税逃れ）の一つです。

1. 課税回避のリスク（虚偽申告）

空室税が導入された場合、その目的を達成するためには、納税者が提出する「居住申告」が真実かどうかを検証するための、厳格な確認・監査体制が不可欠になります。

• 形式的な居住: 実際に住まずに、住民票だけを移す（形式的な転入）など、見せかけの「居住」を装う行為が考えられます。
• 管理費等の請求書偽装: 光熱費や水道代の請求書、郵便物、クレジットカードの利用履歴など、居住の実態を示す書類を偽装、または最小限の使用に留めて申告する可能性があります。

2. 制度設計による防御策（海外事例に学ぶ）

海外で空室税を導入している自治体は、このような虚偽申告を防ぐため、単純な「自己申告」に依存しない、複数の証拠に基づく厳格な監査システムを構築しています。

確認項目	具体的な検証方法	備考
電気・水道の使用量	過去の平均使用量と比較し、極端に低い使用量ではないかを確認する。	居住の「実態」を証明する最も重要な証拠。
居住証明書類	納税義務者が提出する運転免許証、医療保険証、子どもの学校の登録情報など、複数の公的書類の住所を確認する。	一つの住所に複数の書類が紐づいているか確認。
第三者の証言	必要に応じて、近隣住民やマンションの管理組合、郵便配達員などからの居住状況に関する情報提供や証言を求める。	特に疑義が生じた場合の最終手段。
罰則の強化	虚偽申告が判明した場合、未納付額に加え、高額な罰金（ペナルティ）を科す。	カナダ・バンクーバー市では、虚偽申告に多額の罰金が課されます。

3. 日本での課題

日本で同様の空室税を導入する場合、以下の課題をクリアする必要があります。

• プライバシー保護: 電気や水道の使用量などの詳細な個人情報を、自治体が税務調査のために収集・利用することについて、プライバシー保護の観点から議論と法整備が必要です。
• 監査コスト: すべての「居住申告」を厳格にチェックするには、自治体の人手や予算（監査コスト）が大幅に増大します。特に、税収に見合わないコスト増は行政運営上の問題となります。

したがって、単純な「居住申告」だけでは回避できるリスクは高いですが、厳格な証拠の提出義務と、それを怠った場合の重い罰則をセットにすることで、虚偽申告による回避を困難にすることが制度設計の鍵となります。

📅 「空室税」法案の施行時期の見通し

国民民主党が提出した「空室税」を課せるようにする法案（居住目的でない住宅所有者への課税を自治体が条例で定めることを可能にする法案）について、現時点（2025年12月11日）では、施行時期は未定であり、不透明です。

1. 法案成立までの一般的なプロセス

法案が「施行される」ためには、まず国会で「成立」する必要があります。国民民主党が提出した単独法案が成立に至るまでには、以下のステップが不可欠です。

1. 提出・審議開始: 衆議院に提出され、委員会での審議が開始されます。
2. 衆議院通過: 委員会及び本会議で可決される必要があります。
3. 参議院送付・審議: 衆議院を通過した後、参議院に送られ、同様に審議・可決される必要があります。
4. 公布・施行: 両院で可決されれば法律として成立し、その後、官報に公布されます。法律には通常、「公布の日から〇年を超えない範囲で政令で定める日」といった施行日が規定されます。

2. 施行時期の見通しが不透明な理由

この法案がすぐに施行される可能性は低いと考えられます。

• 単独提出の法案であること: 与党（自民党・公明党）の賛成が得られていない、野党（国民民主党）単独提出の法案であるため、国会での審議・成立のハードルが非常に高いです。
• 新規性の高い税制であること:
  • 「空室税」という新規の税制であり、憲法上の財産権や、既存の地方税法との整合性について、与野党間で綿密かつ長期的な議論が必要です。
  • 自治体が法定外税を導入するための根拠法となるため、制度設計（空室の定義、プライバシー保護）の詰めにも時間を要します。
• 地方自治体側の準備: 法律が成立しても、実際に空室税を課すには、各自治体が条例を制定し、課税システムを構築するための準備期間（1年～数年）が必要です。

3. まとめ

国民民主党は他党にも協力を呼びかけて成立を目指すとしていますが、現行の国会情勢や法案の性質から、仮に成立を目指すとしても2026年度以降の議論となる可能性が高く、実際に各自治体で施行されるまでには、数年単位の時間を要すると見込まれます。

UAII

空室税導入の議論の裏側では、賃貸市場への供給増加を期待する賃貸管理業者と、投機的な取引が多い都市部のタワーマンション管理組合との間で、水面下での意見対立が起きているという噂がある。

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